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又一个十年!全球楼市再次陷入癫狂!这次会有不同吗

2017-08-04 10:32:41

    此时此刻,当我们中国楼市进入冷却期的时候,全球楼市却展现出另外一番景象!暴哥称之为癫狂! 韩国楼市 韩国方面,尽管文在寅上台之后在6月19日推出过一次抑制楼市投机热的措施,但是韩国楼市丝毫不为所动,进入7月以来加速上涨。以周计,房价涨幅越来越大: 韩国楼市周涨幅 火爆的韩国楼市让韩国国民是债台高筑,目前房贷已经占到韩国国民收入比重的将近60%。 韩国民众房贷负担 为了抑制韩国楼市的火爆,今天韩国政府提出了一揽子方案。韩国人强调:住宅地产是用来住的,而非投资品,任何投机需求都应受到抑制。(韩国人这句话不知道是不是抄袭我们中国) 具体措施如下: 1、指定了首尔的所有25个区及周边的两个城市,可以统称大都会圈,为“过热的投机区”。这些地区将面临更严格的税收、金融监管和国家审查。 2、提高资本利得税。现在韩国民众在出售房屋时要缴纳6%~40%的资本收益税。新规定明确,在之前的基础上要在缴纳20%的额外收入。 3、限制贷款价值比LTV和负债收入比DTI。 这里暴哥给大家解释下这两个此的概念。贷款价值比意思我们通过银行借钱的数量和抵押品价值的比值。举例来说,我们有一套价值100万的房子,银行按照其价值放贷,如果按照8折给贷款,那么贷款价值比LTV就是80%。 LTV在实际运用中的作用类似于我们买房的首付款比例。80%LTV意味着,首付比例为20%。比值越大,杠杆越大。 DTI的意思是负债收入比,顾名思义就是每个月还款的按揭金额和收入之间的比值。比值越大,负担越重。 此前,韩国政府在619新政之前在用的LTV70%,DTI60%,也就是说首付比例为30%,每个月的负担为60%;619之后,首尔地区变成了LTV60%,DTI50%,也就是首付成了40%,每个月的负担要低于收入的50%;最新的规定是,首付提高到60%,每个月的负担要低于40%。 4、韩国财政部表示,政府将在未来5年里为贫困人口提供85万套住房,增加房屋供给。 上面四项主要措施,相对于我们中国而言或许是比较新颖的。比如资本利得税,关于这一点暴哥在暴财经创号之后曾经多次呼吁过,控制房价除了从持有环节征收房产税以外,还可以在交易环节,挤压套利空间,让投机者无从下嘴,具体而言就是提高交易环节的各项税率。资本利得税,收益税,所得税等等。 韩国的调控方案还有一点是比较新颖的,就是DTI,也就是要考察我们的收入和贷款的关系,如果超出了政府限定的比值是不允许买房的。 那么到底为什么韩国的房价开始猛涨呢? 这里韩国政府和韩国的专家有歧义。 专家说,涨幅最大的首尔地区拥有韩国人口的20%,供给和需求之间的差异是主要矛盾。 但韩国政府却说,供给失衡不是主要问题,因为韩国和大都会地区的住房公积比例已经在今年年底就会超过100%。首尔市也将达到98%。 这里暴哥想到了我们国家统计局的数据也就是人均面积。暴哥也分析过北京、上海等地的人均面积。如果从人均面积的角度出发,确实很多地区的房屋是足够得到,甚至过剩的。 那么为什么还会出现房价的上涨呢?很简单,投资和投机的人越来越多,人均二套房的比例越来越多,所以,供给超过100%并不奇怪。 这么说来,韩国楼市出现的过热现象其实本质上和中国差不多。 从韩国衍生出去,其实目前全球主要国家的楼市几乎都是普遍过热。 美国楼市 美国方面,美国楼市的均价早已超过2008年次贷危机的水平。像加州等热门地区更是远远把2008年的房价甩在身后。 blob.png 美国房屋均价走势 其实如果经济复苏,人们的收入水平提高,那么楼价上涨是理所应当的。但是如果楼价的上涨幅度远远超出人们的收入水平,这就是泡沫无疑。 根据美国权威楼市的统计,目前美国楼市的健康指数在节节走低,已经快要接近60,创2008年以来的最低水平。 blob.png 美国楼市健康指数呈现出螺旋式下滑 澳大利亚楼市 澳大利亚楼市目前的平均价格水平已经超过2008年次贷危机前20%以上,个别地区更是成倍的上涨。 有意思的是,近期,澳大利亚楼市的上涨伴随着楼市成交量的低迷。 据澳大利亚统计,一季度澳大利亚居民购房意愿将至9年来最低,第一季度的房屋开工率下降了19%,五月抵押贷款审批也下滑了20%。” 加拿大楼市 加拿大方面,以温哥华和多伦多为代表,楼价已经超过2008年时期的50%以上。即使加拿大时隔7年后加息,并采取了一些列的措施,房价也没有真正扭转。 blob.png 加拿大房价走势 英国楼市 英国方面,脱欧阶段短期让楼价下跌,今年年初的时候政治不确定性也让英国楼市短暂回温,但近期,随着大量抄底投资者的涌入,英国楼市重燃涨势,目前的价格也已经超过了次贷危机之前的水平。 新西兰楼市 新西兰方面,曾几何时,新西兰的居民可支配收入增幅是超过房价涨幅的,然而,进入到2016年左右,房价的上涨速度开始远远超越居民收入的增幅。 全球最贵的楼市香港地区,即使政府屡屡放出辣招,依然无法撼动香港楼市,在最贵的基础上今年香港楼价又上涨了9.3%。 香港特首林郑月娥称,香港房价上半年上涨9.3%。 刚才说的都是发达国家或地区,在发展中国家,经济增长比较好的地区,房价的上涨幅度同样出现了罕见的幅度。 菲律宾楼市 菲律宾的房价在2012年以前和通胀的增长速度是接近的,对发展中国家而言这是比较合理的上涨水平。然而,2012年以后,从下图可以明显的发现,房价开始失控,远远偏离通胀增长的速度。 马来西亚楼市 无独有偶,马来西亚一样从2009年就是通胀就和房价开始脱钩,并把通胀增速远远的抛在身后。 全球共振,人性使然 为何全球楼市不约而同的出现大幅度的上涨,这种共振现象是怎么来的呢? 在一篇文章当中暴哥自然不可能把所有让楼价上涨的原因都列举一个遍,而且每个国家又有各自相对特殊和独立的情况。不过,共性的东西拿出来探讨还是值得的。 次贷危机已经过去快十年了。或许很多人已经忘记了当初危机是如何发生的。就本质而言,次贷危机并不是什么突发性得到黑天鹅事件,而是缓慢走来的灰犀牛。 为了把美国拉出科网股泡沫,小布什推出居者有其屋计划。其实原本美国政府的初衷是好的,顶层设计也是不错的,但是真正到执行过程中就出现了变动。用我们的话叫上有政策,下有对策。 或许有人会说,是小布什放松金融监管,并伙同魔术师格林斯潘给金融机构营造出一种假象,才造成次贷危机的爆发。 但暴哥从来以为,政府想要刺激经济,央行想通过逆风飘扬的方式刺激经济本无可厚非,大家的目的是想让企业多投资,居民多消费,以此带动经济的发展。但为什么每一次都会周期性的,周而往复的造成一种扭曲呢? 归根到底或许要从我们人类的贪婪本性出发。当钱多了,借钱成本又很低的时候,人们原本还存在的风险和警觉意识会随着时间的变化而逐渐淡化。当我们熟悉了低利率的环境时,我们的思想中的张力也会随之消失,慢慢形成一种惰性。 惰性的存在加上贪婪的本质,会导致我们不愿意花费更多的精力、时间在所谓的实体产业投资上,而是转而把钱挥洒在不需要更多劳动力和创造力,却同样可以创造财富的虚拟经济上。(为什么现在虚拟社交这么火爆,其实可能也有异曲同工之妙。) 当然,有人说,是因为钱多可投资的资产少,所以造成楼市、股市等泡沫的产生。这种说法不能说不对,但是换一个思路,为什么我们没有利用低利率的环境,创造出更多实体方面可用于投资的资产,让资产荒的现象相对减缓呢,而是让更多的钱进入已有的虚拟产业,造成更严重的资产荒表象呢? 说实话,上面的这种结果是无解的,因为这是我们全人类共同的选择。经济之所以不停的出现繁荣、衰退、萧条、复苏,永远也无法依靠央行和政府云熨平经济周期,本质其实就是人性的周期。 霍布斯认为人类本质是自私自利,拥有利己之心的。国富论的作者,经济学之父亚当斯密在建立经济学模型的时候也把理想人看做是追求自身利益最大化的个体。既然人性的本质就是如此,那么或许想要通过政治手段来弥补人性的缺失是很难的,甚至几乎无法做到的。 提高警觉,把握风险 或许暴哥今天扯得有点远,但暴哥是想告诉大家。如果能够参透人性的本质,对人性有更加深入的理解,那么我们才能更好地把握投资,低于风险。 危机本不可怕,可怕的是,我们丝毫没有忧患和危机意识,一直处于一种过度乐观亢奋(过度贪婪)的状态。 总有朋友问暴哥,危机的时候应该怎么做? 实际上危机的时候,流动性强的资产尤其是现金可能是最有价值的东西。因为只要人性不变,那么危机总会过去,资产仍然会崛起,届时你还活着,还有资金,就不怕东山再起。 距离上一次危机刚好十周年,随着美国开启加息进程,又一次全球性的震动可能又要开始,这一次多米诺骨牌会从谁开始呢?美国、欧元区、还是其他国家? 无论是谁,保持一份警觉,危机可能是你最大的机会!

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