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房价暴跌是真是假?楼市的真相究竟是啥?

2017-08-04 10:21:38

    笔者曾说过,房产投资是门科学,要从真实的市场情况,从市场的发展规律出发,结合专业人士的意见进行判断。而不是道听途说、瞎打听。 就说这“跌1万”“降价50万”的消息吧,跌1万确有其事,那是在燕郊。成交数据显示,燕郊房价普遍下跌近三成,前期的热点楼盘二手房价格成交均价下跌了1万元每平方米。然而,这并不意味着大家都能买得起房了。数据来看,所谓“跌1万”,是某小区的某套房从3月份36000元每平米,跌到了24000每平米,这说明什么?恰恰说明前期这种非核心区域的房价涨起来,是由炒房客和投资客集体推高,从而带动市场的羊群效应,普通投资者入场,高位接盘后傻眼了。前期进场多套房持有者的已经开始降价抛售了,而普通投资者只能被按揭和不动产拴死在这里,一个自住出租都不能让人满意的地方。 至于说北京那套降价50万没人问津的房子,这种说法如果没有前后价格比较,没有实际户型资料等,是没有意义的。北京出豪宅,顶级住宅成交价上大几千万也不是什么新闻了,如果这种房产交易价格降50万,那不过才降了1%左右,这是交易中正常的价格波动。 那么这套50万的房子到底什么来头呢?查查原出处才知道,原来是一套一套66平方米的一居室“商住房”,此前同户型最高卖到484万元,后来以470万元的价格入市“死扛”一个月,如今骤降到430万元依然没能成交。 北京严查“商住房”也不是一天两天的事儿了,此前由于商业用房不在限购范围内,北京的“公寓”“商住两用”一度跟住宅价格倒挂。然而,新政出台后,明确规定,新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米,且不得面向个人销售;存量商办项目可以销售给个人,但执行严格限购政策的同时,也不得办理银行贷款。即便是“326”之前交易的商用房可以出售给个人,社保和不予贷款的限制,几乎是“不让买卖”的代名词了。再加上40年产权,无人问津很正常。 这说明,不是所以的房子都值得买:五证不齐的、产权不明晰的,或者本来就不是住宅范畴的房子,工业用地、商业用地上起来的房子……然而,在“只要是房子就能赚钱”的观念下,投资者不分青红皂白,见房就抢,最后又赚到的兴高采烈,却看不到各种烂尾、各种违规之后无法获得预期收益的黯然神伤。 所以说,买房问价的时代已经过去了,不是说便宜就能抄底,价格涨上去还期望涨得更高;便宜的,未来可能更便宜,价格高的,却是有价无市,连账面财富都算不上。如果只关心资产规模而轻视现金流,造成负债率高、资金链断裂;只关心价格高低而丢弃价值判断标准,盲目追高; 仅关注项目本身而忽视市场的数据,造成价格与市场的严重背离;未来一旦市场转向,那么盲目跟风和追高就显得多么可笑和不明智,最终时间是最好的检验者,我们拭目以待。 本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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